张信良：整合资源的后担保模式助房企走出资金困境

　　针对地产融资困境与房企突围这个议题，我有两年的银行经验，加上八年的投资担保阅历，仅仅针对我谈两点。

　　第一，通过融资担保，产业基金，信托、银行做一个整合的理念，这是一种跳出我们担保行业的一个后担保业务，不是再担保，引到一个产业基金。我不讲走势，冯仑具有这方面的优势。我只能谈对我融资和融资整合方面谈两点。第一就是后担保的整合；

　　第二，本身担保的资源、产业链。针对房开有一些参考作用。后担保我刚才讲了，刚才提出了有信托、基金、担保，我在这里面引入政府、银行，这五主还加上政府里面的一个协会所携带的企业跟六个资源整合在里面产生一个后担保的业务，为什么这样讲呢？现在环境不好，我们要充分利用每个杠杆。政府他有一个强大的信用背景，另外基金公司自己成立一个引导公司成为后担保业务。另外一个在银行有发起这样一个工具。比如说利用我们的项目来实现，在这个问题上很多人就想在重庆(天江底城)里面有很多的操作理念在里面，我先讲概念，后讲操作理念。

　　我举一个很小的案例，比如说财政出两个亿，十个企业，每家企业出一千万，转给其他企业三个亿，三个亿成立一个基金，认购完毕用信托产生一个产业基金的方式实现三个亿的认购，因为产业基金，我可以取名为引导基金，在这个时候可以基金分流，比如说这十家企业，平均按1：1的杠杆原理。2.7个亿按奇帆市长的理念放十倍做不到，可以放五倍。可以放十个企业，这里面用分摊风险的模式实现担保，让企业的一千万放到多少，我们十家企业分到一点多个亿，我就举一个小小的案例，案例回归过去，从融资这一块，当然我们不从IPO这些，这个事情想都不要想，如果去想你把财务成本还不如拿来我们几个内部管理。

　　所以，从这个角度来讲只有这样来走出困境，实现你本身的每个在政策许可范围内的每个企业，不管银行也称为企业，不管基金也称为企业，不管信托公司也称为企业，我们只有充分利用政府的信用，重庆市政府肯定支持的，只是分摊比例的问题。我这个理念抛给他了之后，说注册基金增加10个亿，靠国资引入，当成立的时候这个企业不成立了，因为不具备可运作性和操作性，只能实现产业引导基金，也就是后担保模式来实现它本身的担保功能。

　　如果说这些企业要走出困境，我觉得这是一个很小的案例，而这个案例要扩散出去，在相同的整合模式会不断的出来，因为只要有一个案例。每一个模式都是有心灵和智慧产生的，只是很多人没有实践。当然，他有很多思想，曾经有人问你抛出这些理念是怎么来的？我说是操作出来的，我在国外有两年的背景，另外我是实盘操作过的。因此，在这个时候整合七八条链，也就是七八个点要结合成一个锥形，因为由两个构成一个线，三点构成一个面，而产生一个锥形的力量，而这个力量不是我们想干就能干成的，这需要强大的政府信用作为支撑。所以刚刚谈的这个事是开发协会、蓝筹地产主办的。

　　第二个，担保公司对房开企业的看法，这两天很多报纸在谈，这是一个利好消息。我在这里说，我泼一点冷水，因为我刚旅游回来，因为出去旅游基本上都是分行级的领导，包括总行的领导在一起。刚才董总说的我们不能全部靠银行，但中国70%以上还是银行。比如说像万科、大连万达，就像现在上市的，资金链紧张的都有，我们说做得最好的26岁的杨小姐出现资金断裂的状况了。所以在这个时候我们说要跳出这方面的思维，我们不能用传统思维，董总提得非常好，我们不能全靠银行。第二个，现在担保公司看到房地产公司就害怕，我的理念问你是不是一百强，因为我那里有一个名单，拿出来以后，你是不是一百强，另外，你是不是倒数前十强，你必须要做大的，我现在反而要做得小的，为什么呢？因为做得小有一个好处，就是我对它整个的财务状况和营运状况、市场开发状况、法人制结构等很快的就掌握在我的信息之中，而大的要把它的整个做完，一是需要时间，二是需要信息，三是需要跟踪。重庆我不点名了，因为重庆这一块民资高达六七分，差不多两根竖以上的数字，包袱已经够重的了。

　　在这方面来讲作为担保公司我们对房地产公司非常的害怕了，怕的原因当然就是一些系列因素引起的。但我们对楼盘这一块我们觉得又不是很怕，因为这段时间我跟两三家银行在沟通，我们在包盘业务，改变他的营销模式，今后营销不是他公司营销，而必须由我们选定的公司营销，他只选定盘，现在叫做四点一盘业务。当房子的规划图一出来，整个一下全部出来之后我把整个盘封了，我就对号，销售公司直接对我，你直接在银行拿钱就行了。但是有一点每个销售全部是真实的，这就防止假按揭的发生，同时你的价格不许可，我们有三家评估公司，针对这个方案银行基本上认可，我们找三家评估公司用(承重比)的方式来进行。不能按原先的方式来进行，你不能说你卖五千就卖五千，你不能卖三千就卖三千。把这个加进去的平均数，再加客户的民意调查。

　　在这方面也是使市场规范，让客户给企业、开发公司正常利润22%-25%之间，你的成本不是由我们来说，是由专门的咨询公司来核算的。比如说现在没有用高成本拿地，很简单我借他五千万，这样成本很高，我们不能按这个来算，我们只按银行的利率。用这样的方式拿土地成本进行经营核算。当实现这样的方式，给你22%-25%的利润，用这样一种方式来实现。这种方式可能很多企业不一定接受，因为曾经《重庆时报》专门组织了一次融资论坛会，我也参加过的。我参加的时候很多房开企业，其中有一家房开企业很赞成，他们自己做了一套方案，完整的方案让他们董事长签，结果董事长否定了。他说了，如果老总按他的理念来做，公司就不是差资金，而是有多余资金。为什么？因为我这个理念出来以后肯定是现金流是源源不断的。当你的盘还没有开的时候，规划完毕的时候银行已经逐步的把你的现金给你了，你根本不需要担心钱的问题，相对你公司里面已经成立的什么部门？即融资部，而这个功能不是财务结算中心能够做到的，因为它们是两个不同概念的部门。融资管理中心下设融资部和财务核算中心。

　　我谈这么两点，这两点也许有一点好处，因为这段时间我从舟山才回来，我浙江也聊了一下，浙江省的中小企业信用协会的会长我们做了一个沟通，重庆的开发企业必须要跳出本身的开发，因为现在的融资企业不是原来的模式，包括银行担保模式、银行资贷模式，IPO模式，第三方合作模式，跟国际公司合作的模式，包括国际投资银行对直投的模式等等对房地产的融资模式，我一下可以数出35、36种的模式出来，但是这种模式是单一的，必须做整合型的，充分利用基金、信托、担保公司，这三个词组非常好，但是必须要整合，还要加银行、证券，把这些几方面的东西全部整合起来，充分去争取政府的支持，吸收民间资金的再次拉动。我记不清楚是两万亿人民币还是美金是存在银行的，这个是税给银行的，有钱的又不敢办，又不敢投资，就形成了尴尬的局面，我们也不敢相信人了，也不敢相信事了，还能相信谁呢？就要相信政府，政府是最大的信用平台，使用它的杠杆原理，实现对冲基金，延伸工具，担保功能，信托本身的功能等等整合在一起实现产业链的完整模式，最后解困你的融资，这是我个人的看法。