高价楼盘的暴利标准

　　该项目的经营运作模型为,政府以项目的土地入股,与投资商共同成立项目法人公司。项目取得收益后,政府只收取土地出让金,由投资商分期分批偿还政府。

　　“由于是招商说明书,所以其中的测算肯定是最乐观的形式,具体情况必需要考察后才能确定。但无论如何,即使将其中所有的预测打对折,收益也绝对是暴利,如果还要赚更多,那就只能去抢银行了。”上海一房地产公司老板江南(化名)说。

　　而不久之前,还有四川某县的招商团来到上海,为当地一个景点的旅游地产项目招商,“条件同样非常优厚。”江南告诉本刊记者。-

　　高价楼盘的暴利标准

　　不计算是否涉及土地一级开发费用,仅土地升值,该地块就让开发商赚了1.5个亿

　　《望东方周刊》记者高艳平 上海报道

　　自2005年福州市物价局公布房价成本后,江苏省相继有盐城、南京等地物价系统公开本地房价成本。南京自建房倡导者邵角的民间版房产成本的公布也曾吸引了众人的目光。

　　但是,各地官方房价成本公布行动很快就偃旗息鼓。而开发商则在沉寂两年后开始主动公布房价成本,宣称呼吁同行放弃暴利,给购房者提供方法来计算房屋成本、明白消费。

　　北京东亚新华房产投资公司新闻发言人韩磊向《望东方周刊》记者提供的成本清单显示,房地产成本由土地使用取得费、项目开发前期费用、建筑安装费、市政费、税费及营销管理费等6大项目组成,各大项目又细分了大小41个单项。

　　当然,这个清单只是正常状况下的行业清单,一些隐形成本,比如拿地环节的公关费用并没有计算在内。但房价成本的绝大部分项目都在其中,足以说明问题。

　　本刊选择北京动物园附近的一处高档住宅***园为例,“庖丁解牛”, 按照东亚新华公司提供的计算办法计算其具体成本。

　　100%的净利润率

　　***园楼盘目前均价为33000元/平米,在北京楼盘房价排名中名列前茅。通过各种官方渠道,《望东方周刊》获得的信息显示,该楼盘地块总占地面积17207.31平方米,开发商早在2001年就拿了地,当时的合同地价款仅为35453140元,合楼面地价533元/平方米。到了2004年,该公司委托中国土地估价师协会估价,同一地块,楼面价格已经飙升至2819元/平方米,涨了四倍还多。不计算是否涉及土地一级开发费用,仅土地升值,该地块就让开发商赚了1.5个亿。

　　此处计算的房价成本清单均采取保守估计,以2004年楼面地价为标准计算,而且,因为该项目还未售完,考虑到房价回调的可能性较大,销售价格仅以目前底价30000元/平米计。按照东亚新华公司提供的计算办法,得到的***园楼盘每平方米成本清单大致如下:

　　土地使用权取得费:2906元/平方米,前期费用及相关行政性收费231元/平方米,建筑安装成本2523元/平方米,市政费用500元,税费1219元/平米,营销管理费用919元/平方米,其他293元/平方米。

　　如果是毛坯房,***园的总成本就是以上7项之和,成本单价为8591元。